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申请股票杠杆自设计并落地持有型不动产ABS产品以来

在多层次资本市场深化发展进程中，持有型不动产ABS作为资产证券化领域的重要创新实践，市场规模稳步扩容，资产类别不断丰富。在中国证监会的指导下，上交所充分发挥主阵地作用，在保持优质产品供给的基础上，更注重引领信息披露、投资者管理等市场机制建设，推动持有型不动产ABS市场稳健前行。近期，记者获悉建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划（证券简称：建信长租）披露了年度报告，并成功举办业绩说明会，投资者反映热烈，这充分展现该产品在信息披露及投资者沟通机制方面的积极探索，为市场提供重要参考范例。

创新工具赋能存量盘活，释放资产活力

持有型不动产ABS定位于权益型资产上市产品，是贯彻落实党中央、国务院“盘活存量资产、扩大有效投资”的重要创新工具。通过将不动产产权或收益权证券化，打通资产与资金的通道，释放沉淀资金，激活现金流，有利于区域企业盘活存量资产，减轻债务压力，深度融入服务地方经济的大局中。

作为Pre-REITs和公募REITs相衔接的产品，持有型不动产ABS能够有效补齐不动产权益型盘活产品序列，是构建多层次不动产证券化市场的重要一环。其坚持市场化导向，在资产筛选、资产估值、产品定价、收益分配等方面充分尊重市场投融双方协商结果，能够满足企业更广泛的不动产盘活需求，具有广阔的应用前景。持有型不动产ABS和公募REITs优势互补，能最大范围服务好企业盘活存量需求。同时，持有型不动产ABS可以用好市场化激励约束等机制，更好地激活企业运营的积极性和主动性，持续提高资产运营效率。

持有型不动产ABS市场初现雏形，底层资产多头并进

持有型不动产ABS以“资产信用”与“权益属性”为核心特征，区别于传统依赖主体信用增信的证券化产品，其更倚重底层资产运营产生的现金流实现投资人持续、稳定分红。上交所目前共存续6单持有型不动产ABS产品，托管规模约为120.96亿元，在审项目达14单。从底层资产类型来看，持有型不动产ABS涵盖的底层资产行业越发多元，形成高速公路、保租房、写字楼、数据中心多头并进的新局面。

随着持有型不动产ABS市场的逐步发展，信息披露的重要性日益显现。高效的信息披露、积极的投资者交流成为保障投资者权益、促进市场健康发展的关键环节。自设计并落地持有型不动产ABS产品以来，上交所便始终高度重视产品各项机制的建立与有效运行，从信息披露机制、投资者管理等多维度出发，进行更为市场化的设计。在此引导下，存续期各项目更加注重通过各种方式强化投融对接，进一步完善产品生态，推动持有型不动产ABS市场稳健发展。

信息披露聚焦运营质量，突出运营成果

持有型不动产ABS的核心特征是具有“权益属性”，这使得信息披露的重要性愈发凸显。上交所高度重视信息披露工作，不断优化完善披露体系，力求通过充分展现产品个性和行业特性，为投资者交易提供全面客观的信息。本年度，持有型不动产ABS在年报披露的基础上，通过“年报摘要”形式进一步聚焦了投资者关切的运营信息和财务信息，以信息披露的形式更好地体现“权益属性”，投资者可在公告专区更直观地获取项目的经营情况，充分提升了信息披露的有效性。

本年度，持有型不动产ABS整体运营态势良好，资产管理水平稳固提升，已顺利实现正常分红，为投资者带来了稳健回报。以建信长租为代表的产权类持有型不动产ABS重点披露了财务及运营情况，覆盖了影响投资决策的关键数据，包括其位于上海市、杭州市和武汉市的4个保障性租赁住房项目的可供出租面积、实际出租面积、出租率、有效租金单价、平均剩余租期、项目估值等指标。交通基础设施类产品如安江高速持有型不动产ABS（证券简称：中交安江）、华泰-中交路建清西大桥持有型不动产ABS（证券简称：中交清远）则重点披露了断面交通量、通行费收入等指标，对收费标准变动、通行费减免政策变动及业绩变动情况进行了简要说明。这种精准聚焦核心运营数据的披露方式，有效增强市场对产品价值的理解，为投资者决策提供可靠依据。

市场机构对加强信息披露的做法给予了高度评价。一位投资机构人士在接受记者采访时指出，持有型不动产ABS的信息披露方式正在逐步向公募REITs看齐，这是一次积极有益的尝试。这既体现了该项目对信息披露的高度重视，也在一定程度上提升了市场对产品运作机制的了解。如果后续这类信息能够持续推出，相信将有益于稳定投资者预期，进一步提升市场对持有型不动产 ABS 这类创新产品的信心。

投融互通形式丰富，充分彰显权益属性

5月下旬，建信长租于南京市奥体中心瑞贝庭服务公寓成功举办2024年度及2025年1季度业绩说明会，中金公司及建信住房租赁基金详细披露了专项计划及底层资产的运作情况。其中，计划管理人中金公司按照信息披露要求汇报了专项计划自设立以来的业绩情况，并介绍了专项计划份额二级交易及收益分派结果。运营牵头管理机构建信住房租赁基金介绍了专项计划底层资产的经营情况、运营策略、市场解读以及拟扩募资产情况。此外，还安排投资人代表现场参观考察拟扩募项目，运营机构朗诗寓介绍现场情况。

建信长租这种“报告解读+现场调研+互动答疑”的立体化沟通模式，突破了传统ABS以书面公告为主的单向信息传递方式，通过双向互动机制，使投资者能够全面、深入了解资产运营全貌，切实强化对产品权益价值的认知与把握。此次说明会投资者反响非常积极，包括银行理财、券商自营、保险资管等在内的逾35家机构投资者积极参与，并在会上与计划管理人、运营牵头管理机构进行了深入沟通，加深了市场对长租公寓项目一线经营的认识。部分参会投资机构代表表示，通过会议对持有型不动产ABS的权益投资价值有了更深入的理解，后续将考虑在该领域的投资布局，寻求与优质项目的合作机会。

持有型不动产ABS在投融互动方面的创新实践，不仅是ABS在信息披露方面的重大突破，更是其权益属性的生动诠释。通过直面投资者关切、回应市场诉求，有效提升了产品透明度与市场信任度，推动资源向优质资产集中，为资产证券化市场的专业化、规范化发展提供全新范本。

上交所相关负责人告诉记者，近年来，持有型不动产 ABS 市场实现了稳健发展与持续提升。在市场规模上，发行数量与规模稳步增长，产品类型不断丰富，涵盖保障性租赁住房、数据中心、交通基础设施等多个领域；在市场参与度方面，吸引了银行理财、券商自营、保险资管等多元投资者，市场流动性与活跃度逐步增强；在制度建设上，产品在信息披露和投资者交流层面已取得显著进展，未来我们将在这两方面持续发力，同时不断完善其他机制，共同为产品市场建设保驾护航。

信息披露方面，我们将针对不同底层资产类型，进一步引导和鼓励计划管理人和原始权益人自愿披露与投资者价值判断及投资决策相关的信息，使投资者能精准获取关键运营数据与财务信息，充分提升信息披露的有效性，推动建设持有型不动产 ABS 投融互信的市场生态。投资者交流方面，我们鼓励原始权益人和计划管理人定期举办线上线下相结合的投资者交流会，针对行业热点、政策变化、市场趋势等展开深入探讨，为投资者提供专业解读与交流平台。同时，建立投资者意见反馈机制，对于投资者的疑问和建议，及时进行答复与解释，形成良性互动循环，为投资者提供充分的决策参考，提升投资者交易意愿，促进流动性提升，激发市场活力。

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